Un lot annoncé à 52 m² peut, en toute légalité, afficher quelques mètres carrés de moins une fois le métrage Carrez effectué. Pas de magouille, pas d’entourloupe : c’est la règle. La surface Carrez ne laisse aucune place aux murs, cloisons, marches ou gaines techniques, et fait fi des zones où la hauteur sous plafond passe sous la barre des 1,80 mètre. Quant aux caves, garages et parkings, même intégrés au logement, ils restent sur le carreau, hors du champ d’application.
Ici, la loi Carrez se concentre sur les lots de copropriété dépassant 8 m². Les maisons individuelles, elles, restent en dehors du périmètre, même quand elles s’inscrivent dans un lotissement. Pas de calcul particulier à prévoir de ce côté-là.
Loi Carrez : à quoi sert-elle et qui est concerné ?
C’est en 1996 qu’est née la loi Carrez, histoire de mettre de l’ordre et de la transparence dans les ventes de biens en copropriété. Sa vocation : obliger le vendeur à mentionner la superficie privative du bien, calculée selon des critères clairement définis. Cette obligation touche uniquement les lots en copropriété, qu’il s’agisse d’un appartement, d’un local commercial ou d’une maison faisant partie d’un ensemble partagé. La maison individuelle, elle, reste à l’écart : aucune mention Carrez à fournir au moment de la vente.
Sur le terrain, la surface loi Carrez doit apparaître noir sur blanc dans chaque document de vente, du compromis à l’acte authentique. Mais seuls les biens d’au moins 8 m² avec une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 mètre sont concernés. Les caves, garages, parkings ou lots minuscules restent rangés dans la case “hors champ”.
Cette superficie privative loi Carrez fonctionne comme une double garantie : elle informe l’acheteur avec loyauté, et protège le vendeur juridiquement. Si le métrage s’avère erroné de plus de 5 %, l’acquéreur a un an pour demander une baisse de prix. Autant dire que vendeurs et professionnels de l’immobilier n’ont pas le droit à l’approximation : chaque mètre carré compte, et la sécurité des transactions repose sur cette rigueur.
Voici, pour s’y retrouver, les grandes lignes à retenir :
- Biens concernés : appartements, locaux commerciaux, maisons en copropriété
- Biens non concernés : maisons individuelles, caves, garages, parkings, lots < 8 m²
- Obligation : mention de la surface privative dans chaque acte de vente
Quand la loi Carrez entre-t-elle en jeu lors d’une transaction immobilière ?
Le diagnostic loi Carrez s’impose chaque fois qu’une vente porte sur un bien en copropriété : appartement, maison en copropriété, local commercial… dès lors que la surface privative dépasse 8 m². Dès la signature du compromis de vente, le vendeur doit fournir la surface exacte, qui sera reprise dans l’acte authentique. Omettre cette mention expose à des recours de l’acquéreur.
Seule exception à la règle : les ventes en état futur d’achèvement (VEFA), où la loi Carrez ne s’applique pas. Pour tous les autres cas, le calcul s’effectue en respectant scrupuleusement les critères légaux : on ne retient que les surfaces avec 1,80 mètre de hauteur sous plafond, on laisse de côté gaines, murs, cloisons, marches et espaces plus bas.
Le diagnostic loi Carrez ne se périme pas : tant que le logement ne subit pas de travaux affectant sa surface, il reste valable. Le vendeur peut s’en charger lui-même, mais confier la mission à un professionnel disposant d’une assurance responsabilité civile reste le choix le plus sûr pour éviter les litiges. Dans une transaction, la certitude du mesurage, c’est la clé de la tranquillité.
Rappelons les points principaux à avoir en tête :
- Obligation de mentionner la surface Carrez dans le compromis et l’acte authentique
- Validité du diagnostic illimitée sauf travaux
- Non-application aux ventes sur plan (VEFA)
Calcul de la surface Carrez : étapes, pièges et conseils pratiques
Le calcul de la surface Carrez ne laisse pas de place à l’improvisation. On ne retient que les mètres carrés offrant une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 mètre. La méthode ? Mesurer chaque pièce avec sérieux, en excluant systématiquement : murs, cloisons, marches, cages d’escalier, gaines, et les embrasures de portes ou fenêtres. Balcons, terrasses, caves, garages et parkings sont également écartés, tout comme les lots en dessous de 8 m².
Attention particulière aux combles aménagés (ou non), aux greniers et aux sous-sols hors caves. Si ces espaces sont clos, couverts et suffisamment hauts, ils s’ajoutent à la superficie privative. Même logique pour les vérandas et volumes vitrés, s’ils respectent les exigences dimensionnelles.
Pour éviter les erreurs, gardez en tête ces règles de base :
- Surface prise en compte uniquement à partir de 1,80 m de hauteur sous plafond
- Exclusion systématique des éléments fixes (murs, cloisons, marches…)
- Inclusion des combles, sous-sols et vérandas selon les conditions
Faire appel à un géomètre-expert ou à un diagnostiqueur bénéficiant d’une responsabilité civile professionnelle, c’est limiter les risques d’erreur de mesurage. Un écart de plus de 5 % sur la surface privative peut entraîner une réduction du prix, voire remettre en cause la vente elle-même. Ici, la rigueur n’est pas un luxe : elle protège vendeurs comme acquéreurs, et assure la solidité de toute vente immobilière en copropriété.
Loi Carrez et loi Boutin : comprendre les différences essentielles
La loi Carrez et la loi Boutin balisent chacune leur territoire en matière de mesurage immobilier, mais leurs objectifs diffèrent. La première s’impose lors de la vente de lots en copropriété : appartements, locaux commerciaux, maisons en copropriété. Depuis 1996, la mention de la superficie privative loi Carrez est obligatoire dans chaque acte de vente. La loi Boutin, elle, s’adresse au secteur locatif. Depuis 2009, elle oblige à faire figurer la surface habitable dans tout bail portant sur une résidence principale.
La distinction tient dans la méthode de calcul et les surfaces prises en compte :
- Superficie privative (loi Carrez) : inclut combles aménagés ou non, greniers, sous-sols (hors caves et parkings), vérandas, volumes vitrés, à condition que ces espaces soient clos, couverts, avec une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 mètre et une surface d’au moins 8 m².
- Superficie habitable (loi Boutin) : plus stricte, elle exclut combles non aménagés, sous-sols, remises, vérandas, greniers non aménagés, caves, garages, et toute surface inférieure à 9 m² ou à 1,80 m de hauteur.
Concrètement, la surface habitable loi Boutin reste généralement inférieure à la surface loi Carrez. Cette différence n’est pas anodine : la première protège le locataire en garantissant la décence du logement, la seconde sécurise la vente et protège l’acquéreur. Un point à ne pas perdre de vue : la loi Carrez ne concerne jamais la maison individuelle hors copropriété ; la loi Boutin ne vise que les locations de logements vides à usage de résidence principale.
